Prodaja nepremičnine in davki

DAVKI PRI PRODAJI NEPREMIČNINE

Davek na promet nepremičnin – DPN

Pri vsaki prodaji nepremičnine mora zavezanec – prodajalec oddati davčno napoved za odmero davka na promet nepremičnin. Davek na promet (DPN) se obračuna po 2% davčni stopnji od osnove, ki predstavlja prodajno ceno nepremičnine – torej 2% od pogodbene cene.

Davčna obveznost nastane na dan sklenitve pogodbe, na podlagi katere se prenese nepremičnina ali ustanovi oziroma prenese stavbna pravica ali s pravnomočnostjo sodne odločbe.

Primer:

Nepremičnino ste prodali za 200.000,00 EUR (osnova), stopnja po kateri se davek obračunava je 2% (stopnja). Ob prodaji boste plačali 4.000,00 EUR davka na promet nepremičnin.

200.000,00 (osnova) x 0,02 (stopnja) = 4.000,00 EUR
 

Davek na kapitalski dobiček (sprememba v letu 2022!)

Davčna osnova se obračuna na podlagi ustvarjene razlike med pridobitvijo nepremičnine (dedovanje, nakup…) in prodajo nepremičnine. Stopnja po kateri je ta razlika obdavčena je odvisna od let imetništva nepremičnine in sicer:

• Do pet let znaša 25% (pred spremembo zakona - 27,5%)
• Po petih letih 20% (pred spremembo zakona - 25%)
• Po desetih letih 15% do leta 2022 (pred spremembo zakona - 20%)
• Po petnajstih letih 0% (pred spremembo zakona 15%)

Če je bila nepremičnina podedovana ste v sklepu o dedovanju navedli vrednost podedovane nepremičnine. Ker sami niste strokovnjaki na tem področju in ste morebiti ob pridobitvi navedli (pre)nizko vrednost – zdaj pa bi zaradi te slabe ocene plačali visok davek, zakon (v primeru da je šlo za 1. dedni red)  dopušča možnost naknadne cenitve »na dan pridobitve nepremičnine«, v kateri bo cenilec ocenil koliko je bila nepremičnina vredna na dan ko ste jo pridobili.

Po 15-ih letih lastninske pravice na nepremičnini davka na kapitalski dobiček ob prodaji ni več, sicer pa tudi v primeru da ste lastnik nepremičnine vsaj 3 leta in tam živite (stalni naslov, pošta..).

Primer:

Nepremičnino ste kupili leta 2019 za 100.000,00 EUR in jo leta 2022 prodali za 150.000,00 EUR. S prodajo ste »zaslužili« oz. ustvarili 50.000,00 EUR razlike, na katero bo potrebno plačati davek na kapitalski dobiček. Ker ste nepremičnino pridobili leta 2019  ste lastnik nepremičnine 3 leta (t.j. manj kot 5 let) bo stopnja po kateri se davek obračuna 25% oz. 12.500,00 EUR.

Znesek davka izračunamo preprosto:

150.000,00 (odsvojitev oz. prodaja) - 100.000,00 (pridobitev oz. nakup) = 50.000,00 (osnova) 

Osnova je nato še znižana za znesek DPN (davka na promet) in 1% normiranih stroškov a zaradi poenostavitve razlage in logike na tem primeru pustimo poenostavljeno.

50.000,00 EUR (osnova) x 0,25 (stopnja)= 12.500,00 EUR

V družbi nepremičninski družbi Makler Bled d.o.o. našim strankam vedno svetujemo in pomagamo pri izpolnjevanju davčnih obveznosti, da so te optimalne in pravilno izpolnjene.